به گزارش آوای نشاط، حسین عبده تبریزی تحلیل‌گر اقتصادی در گفتگویی با دنیای اقتصاد به بررسی آینده مراکز تجاری پایتخت و تاثیر آنها بر سرنوشت مغازه‌ها و فروشگاه‌های سنتی پرداخته است. با هم گزیده‌هایی از این گفتگو را مرور می‌کنیم:
*** در بسیاری از این مراکز خرید، ظرف چند سال گذشته، اجاره‌ها به قیمت ثابت بالا نرفته است. بعضی مراکز خرید که در دهه ۷۰ و نیمه اول دهه ۸۰ ساخته شده‌اند، برای سازنده (منظورم توسعه‌گر است) با سود بالا همراه بوده و واحدها به فروش رسیده است. اما در توسعه واحدهای مراکز خرید بعدی، واحدها دیگر به فروش نرفت و حداکثر آنکه مالکان اجاره ثابتی دریافت کردند. اکنون مدتی است که دریافت اجاره ثابت هم دشوار شده و مستاجران فقط آماده پرداختن درصد از فروش هستند. بنابراین برای کسانی که فروشگاه‌ها را در این مراکز قدیمی‌تر فروخته‌اند، سودها قابل‌ملاحظه بوده و اگر هم واحدهایی در آن مجموعه‌ها مانده، اجاره هر چند نازل جاری برایشان قابل‌تحمل است، چون اصل سرمایه آنها مدت‌هاست مستهلک شده است.
*** پاساژ قدیمی گلستان شهرک غرب از این دست مراکز است که به‌دلیل مراکز خرید جدید، از رونق آن کاسته شده و واحدهای خالی در آن یافت می‌شود، در حالی که زمانی مدرن‌ترین مرکز خرید تهران بود. (تغییر معماری طبقه همکف نیز اشتباه دیگر مالکان بود؛ میدانی در وسط طبقه همکف قرار داشت که آنجا را به پاتوق مجموعه تبدیل کرده بود. با تخریب آن و اضافه‌کردن پله برقی و به‌تبع آن تخریب پاتوق، بخشی از مشتریان مجموعه حذف شدند. این امر منجر به کاهش پاخور شد و طبعا قیمت واحدها را تحت‌تاثیر قرار داد). توسعه‌گران مرکزهای خرید جدید برعکس هنوز از محل اجاره، سرمایه خود را مستهلک نکرده‌اند و هر روز هم با افتتاح مراکز خرید جدید شاهدند که اجاره واقعی (با احتساب تورم) آنها کاهش می‌یابد.مجموعه‌های قدیمی‌ای می‌شناسم که مالکان آنها به طمع اجاره‌های بالایی که دریافت می‌کردند، واحدهای خود را در دهه ۷۰ یا تا اواسط دهه ۸۰ نفروختند (مثلا یک مجموعه قدیمی در خیابان نیاوران) و طبعا بازده لازم را نگرفتند و نیز در نقطه مقابل توسعه‌گرانی را داریم که واحدهای خود را در همین اواخر به قیمت نسبتا پایین فروختند و سود معقولی کسب کردند
*** قیمت‌های فروش واحدها تغییر خواهد کرد. اگر هم قیمت‌های اسمی واحدهای تجاری کاهش نیابد، در طول زمان قیمت‌های واقعی کاهش می‌یابد. با هر مرکز خرید که افتتاح می‌شود، جا برای مراکز قبلی تنگ می‌شود. مثلا با افتتاح تدریجی یک مال بسیار بزرگ در منطقه ۲۲، بخشی از معاملات مراکز خرید محله‌ای (مثلا در سعادت‌آباد در غرب تهران یا حتی در میدان هروی در شرق تهران و فروشگاه‌های منفرد محله‌ها) و مراکز خرید منطقه‌ای (مثل مال خیابان ستاری و مرکز خرید فاز ۳ شهرک غرب و مال تجریش در شمال شهر و زنجیره‌های رفاه و شهروند) به آن مال انتقال می‌یابد.
*** نمی‌دانم سرمایه‌گذارانی که مثلا در خیابان فرشته تهران و اطراف آن قدم به قدم مراکز خریدهای زیبا و گرانبهایی ساخته‌اند، چقدر روی اقتصاد و دخل و خرج این مراکز حساب کرده‌اند؟ چه وقت اصل این سرمایه‌ها مستهلک خواهد شد؟ این توسعه‌گران تجاری به کدام معجزه ایمان داشته‌اند که فرض کرده‌اند تقاضا بی‌نهایت خواهد بود؟ به هرحال، آن مراکز خرید قدیمی که روزی های‌و‌هویی داشتند و پررونق بودند، امروز برای زنده‌ماندن باید اجاره‌ها را به‌شدت کاهش بدهند. مشکل دیگر این مراکز آن است که چون فروشگاه‌های داخل آنها عمدتا به فروش رفته و مالک واحد ندارند، اداره آنها و حفظ کیفیت آنها بسیار مشکل‌تر از واحدهایی است که مالک واحد دارند و در اجاره مستاجران هستند. مزیت چند مرکز خرید در خیابان پاسداران یا یک مال بسیار بزرگ آن است که مالک واحد دارند و نگهداری و حفظ سطح خدمات آنها آسان‌تر است، در حالی که حفظ این کیفیت در مجموعه‌ای چون اطلس مال در آینده دشوارتر خواهد بود، چون عمده واحدها به فروش رفته است. چاره کار آن است که اداره در دست توسعه‌گران اولیه بماند که به هر حال مالکیت تعدادی از واحدها را در اختیار دارند.
*** در یک فاصله زمانی طولانی‌تر شاهد خواهیم بود که مغازه‌های خطی به واحدهای بوتیکی یا واحدهای خدماتی با کارکرد دفتر تبدیل می‌شوند. ما نوع دیگری از این تغییر کاربری را حتی در گذشته در بعضی از پاساژها می‌بینیم؛ مثلا پاساژی در یکی از خیابان‌های تهران (خیابان آزادی) هست که سابقه ۲۵-۲۰ ساله دارد، ولی هیچ‌وقت نتوانسته به‌عنوان مرکز فروش کامل کار کند؛ فقط بعضی از واحدهای طبقه همکف آن شکل خرده‌فروشی تجاری دارد و از واحدهای بقیه طبقاتش استفاده تولیدی و خدماتی می‌شود. بنابراین، وقتی مجموعه‌ای نتواند کار کند، تبدیل به واحدهای با کاربری متفاوت می‌شود تا حداقل بتوان هزینه‌های جاری آن را تامین کرد. شما در یک نقطه شمالی از تهران، مثل خیابان شیخ‌بهایی، مجموعه تجاری‌ای در طبقه تحتانی زمین دارید که کار نمی‌کند و واحدهای آن عمدتا به خدماتی تبدیل شده است. شاید اگر آن مجموعه فقط پارکینگ می‌شد، درآمدش بهتر تامین می‌شد؛ بنابراین ظرفیت بالای مراکز خرید، سنترها و مال‌ها و نیز طراحی‌های غلط و تعریف نادرست کاربری حتی در مناطق نسبتا مناسب شهری ممکن است واحدهای تجاری را از حیز انتفاع ساقط کند. همین امروز هم بسیاری از این مغازه‌ها به اغذیه‌فروشی، رستوران و کافه تبدیل شده‌اند. از هر خیابان تهران که بگذرید، تغییر کاربری مغازه‌ها به سمت غذا و خوراک را ملاحظه می‌کنید.
*** هیچ از خود پرسیده‌اید چرا کتاب فروشی در شهرها بیشتر شده، آن هم در شرایطی که قدرت خرید برای کتاب به‌شدت کاهش یافته؟ چرا کافه قنادی بیشتر شده؟ چرا…؟ زیرا اجاره‌ها ارزان‌تر شده و کارهای با بازده پایین مثل کتاب فروشی و کافه قنادی حالا دیگر صرف می‌‌‌‌کند. تعداد کتاب‌فروشی‌ها به‌دلیل سرقفلی و اجاره‌های بالا در دهه ۷۰ و اوایل ۸۰ آن قدر کم شده بود که عشری از تعداد ناشران شده بود. حالا به‌دلیل تعداد بسیار بالای واحدهای تجاری خالی، کتاب‌فروشی‌ها زیاد شده. کار کافه قنادی‌ها هم که می‌رفت به کلی فراموش شود، چون اجاره‌های بالا پاسخ یک چای و چند شیرینی را نمی‌داد، حالا دوباره راه افتاده. اگر در روزهای خوب، ۵ تا ۷ درصد مراکز خرید خالی بود، الان در حتی مراکز خرید خوب، ۱۵ تا ۲۰ درصد خالی داریم. در مراکز ضعیف، بعد از طبقه به‌علاوه یک، همه طبقات خالی است. پس، به‌دلیل این ظرفیت‌های اضافه، ارزان‌شدن واحدهای تجاری و کاهش اجاره‌ها مدتی است واقعیت یافته و این وضع ادامه می‌یابد؛ بنابراین مغازه‌های خطی خیابانی سرنوشت دیگری خواهند یافت.
انتهای پیام/
