آوای نشاط: رشد شتابان قیمت مسکن طی دو سال گذشته با ایجاد عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ملک در تابستان امسال سرمای خاصی به معاملات ملکی این فصل گرم از سال حاکم کرد.
بازار از یک طرف با عقب نشینی طرف تقاضا (به دلیل کاهش شدید قدرت خرید) مواجه بود و در طرف مقابل عرضه کننده با توجه به ابهامات موجود نسبت به آینده اقتصاد ایران و سرنوشت پارامترهای اثرگذاری چون نرخ دلار، نسبت به کاهش قیمت ملک مقاومت کرد.
سرمایه معاملات مسکن در چند سال گذشته به حدی بود که پس از مدت‌ها، طی ماه‌های مرداد و شهریور، شاهد تعداد معاملاتی کمتر از ماه فروردین (به عنوان ماه نیمه تعطیل معاملات مسکن) در شهر تهران بودیم اما این روند از مهر ماه تغییر کرد و تعداد معاملات با شیب ملایمی در پاییز، بالا رفت.
شاید بتوان این طور تحلیل کرد که پس از طی یک دوره رکود، در صورت ایجاد شرایط ثبات سیاسی، اقتصادی و اجتماعی در کشور کفه تقاضای مسکن مجدد سنگین شود و معاملات رونق بیشتری بگیرد اما سوال این است که متقاضیان مسکن که طی دو سال گذشته قدرت خرید آنها به شدت کاهش یافته آیا می توانند اقدام به خرید کنند.
افزایش تسهیلات، آیا کفاف خرید مسکن را می دهد؟!
بهترین و سهل الوصول بودن بالا رفتن قدرت خرید مسکن را باید دریافت تسهیلات مسکن دانست. اما تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می شود یا کفاف خرید مسکن را نمی دهد و یا اینکه اقساط آن به قدری بالاست که هر متقاضی توان بازپرداخت اقساط را به دلیل بالا بودن نرخ سود را ندارد.
قدرت خرید مسکن از محل تسهیلات به قدری کاهش دارد که مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی با اشاره به افزایش فاصله بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن، اعلام کرد که سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلانشهرها به شدت کاهش یافته است.
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده است که مسکن نیز همانند بسیاری از بخش‌های اقتصادی و تولیدی کشور دچار مشکل شود. تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است.
این وضعیت باعث شده تا مرکز پژوهش های مجلس بارها در گزارشهای خود اعلام کند که با شناخت این آسیب‌ها در حوزه مسکن از جمله مهم‌ترین راهکارهایی که می‌تواند مفید باشد می توان به مواردی همچون افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن و همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی اشاره کرد.
اگر چه مجلسی ها و دولتی ها به خوبی می دانند که قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است اما به خوبی به این موضوع نیز واقف هستند که هر گونه افزایش سقف تسهیلات می تواند تبعاتی داشته باشد.
بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، افزایش رقم تسهیلات خرید واحد مسکونی را به ضرر آینده این بازار تلقی می‌کنند، رقم تسهیلات فعلی خرید واحد مسکونی به سبب قیمت نجومی حاکم بر فضای مسکن به خصوص در کلانشهرها منجر به صاحبخانه شدن مردم نخواهد شد. از طرفی افزایش رقم تسهیلات خرید نیز به سود بازار مسکن نیست و این راهکار سطحی‌ترین سیاست سامان دادن به این بازار است».
«هدف از افزایش رقم تسهیلات خرید مسکن، ایجاد انگیزه برای متقاضیان این بخش به منظور ورود به بازار و در نهایت ایجاد رونق پایدار در این بخش است. از آنجا که تولید مسکن امری زمان‌بر محسوب می‌شود و امکان وارادت آن نیز وجود ندارد، در نتیجه امکان تنظیم بازار آن مانند سایر کالاها وجود نخواهد داشت. بنابراین هر‌گونه سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت نبود امکان پاسخگویی از طرف عرضه منجر به تورم در این بخش خواهد شد».
در شرایطی که تولید و عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز موجود در بازار نباشد و تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار خارج نشوند، راهکار افزایش رقم تسهیلات خرید، منجر به صاحبخانه شدن مردم نمی‌شود».
تحریک تقاضا در بخش مسکن به سبب افزایش رقم تسهیلات می‌بایست به تحریک تولید و عرضه واحد مسکونی منتج شود. در این راستا، اعطای تسهیلات قابل انتقال از سازنده به خریدار، می‌تواند علاوه بر افزایش قدرت خرید مردم، شرایط را برای افزایش عرضه مهیا سازد».
مسکن کالایی است که در اقتصاد ویژگی های خاصی دارد. در اقتصاد ایران معمولا رشد قیمت مسکن پلکانی است یعنی چند سال رشد بطئی (آرام) دارد و بعد به یکباره جهش می کند. حد و ارتفاع این جهش قیمت هم به شرایط اقتصادی بستگی دارد. یعنی ممکن است در برخی موارد دامنه این جهش کوتاه و در برخی موارد و مواقع زیاد باشد.
در دو سه سال اخیر اتفاقی که برای مسکن رخ داد این رشد قیمت و این جهش بسیار بسیار شدید بود. به طوریکه در هیچ دوره ای در اقتصاد کشور، مسکن تا این حد افزایش قیمت پیدا نکرده بود. یعنی ارتفاع پلکان بسیار بسیار بزرگ شد.
چون در هر دوره ۵ ساله یک جهش قیمت مسکن رخ می داد اما ارتفاع این پلکان کم بود. در این دوره اخیر ارتفاع این پلکان زیاد بود. چند دلیل برای این موضوع و رخداد وجود داشت. اول اینکه میزان افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد و رشد حجم پول نسبت به دوره های قبل بیشتر بود. یعنی هر چقدر حجم نقدینگی در اقتصاد بزرگتر باشد رشد آن هم در حد همان ۳۰ درصد باشد چون وقتی عدد قدر مطلق بیشتر می شود میزان نقدینگی در اقتصاد زیاد می شود. این نقدینگی باید در یک نقطه ای در اقتصاد جذب شود. چون یک رابطه ای بین پول و تولید داریم.
بر همین اساس، یک نماینده مجلس با انتقاد از سیاست‌های پولی و مالی در حوزه مسکن معتقد است که نماینده مجلس هم نمی‌تواند اقساط ۱۹ میلیونی وام مسکن را بپردازد چه برسد به کارمند و کارگر.
رحمت‌اله فیروزی می گوید: «مطمئن هستم کسی نمی‌تواند اقساط ۱۹ میلیون تومانی را پرداخت کند چرا که در حال حاضر میانگین حقوق کارمندان ۱۲ میلیون تومان است، اما بسیاری از متقاضیان مسکن و اقشاری که صاحب خانه نیستند، از قشر کارگر هستند یا اینکه شغلی ندارند بنابراین دریافت این وام برای اغلب مردم نشدنی است.»
به گفته او بانک مرکزی و بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات را ندارد و روند و سیاست اداره بانک‌ها موانعی ایجاد کرده و نتوانستند تعهدات مسکنی خود را به اجرا برسانند.
اینکه بانک‌ها کمترین میزان وام را به حوزه مسکن تخصیص داده‌اند ارتباط مستقیمی با میزان تقاضا نیز دارد. اقساط وام مسکن در حالی ۱۹ میلیون تومان تعیین شده است که یک کارگر متاهل در صورت دریافت تمامی حقوق و مزایای ممکن کمتر از ۹ میلیون تومان دریافت می‌کند و متوسط حقوق یک معلم ۱۲ میلیون تومان است. کارشناسان بر این باورند در چنین شرایطی قدرت وام‌گیری از جامعه سلب شده است و سیاست‌هایی از این قبیل راه‌گشای حوزه مسکن نخواهد بود.
دلیل رشد قیمت مسکن چه بود؟
اگر در اقتصاد حجم پول اضافه شود ولی تولید و رشد اقتصادی رخ ندهد و رشد نکند اثر آن را در تورم خواهید دید. بنابراین وقتی حجم نقدینگی در اقتصاد گسترش پیدا کرد این نقدینگی باید در یک نقطه ای از اقتصاد جذب شود. در این دوره شاهد رکود در بورس هم بودیم. یعنی در دوره ای که پلکان مسکن رشد و جهش پیدا کرد در دوره ای بود که در اوج رکود بورس بودیم. وگرنه بخشی از حجم این نقدینگی باید در بورس جذب می شد. یا صندوق هایی که در بازار سرمایه هستند بتوانند این منابع و نقدینگی را جذب کنند و به سمت بخش های اقتصادی هدایت کنند.
این موارد هم به تبع بورس رشد آنچنانی پیدا نکردند و اقتصاد یک عدم تعادلی بین تولید و حجم پول و عوامل و ابزارهایی که در اقتصاد وجود داشت ایجاد شد. طبیعی است که این حجم نقدینگی و پول باید در جایی سر باز کند. یا باید در کالای سرمایه ای مثل مسکن وارد شود و یا در بورس و ارز و طلا برود، یا جمع شده و از کشور خارج شود.
قطعا یک بخش که جمع شد و از کشور خارج شد. در چند ماه گذشته خوشبختانه بورس یک وضعیت خوبی پیدا کرده و حجم خوبی از نقدینگی را جذب کرده است. طلا و ارز هم یک بخشی از نقدینگی را که خیلی هم زیاد نبود جذب کردند. بخش زیادی از حجم نقدینگی وارد مسکن شد. رشد قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها در اقتصاد بیشتر بود و متاسفانه یکی از معضلات جدی در کشور شده است. وقتی مسکن با این جهش قیمت مواجه شد میزان تسهیلاتی که به بخش مسکن تخصیص می یابد کفاف خرید را نمی دهد و پاسخگوی تولید و خرید مسکن نخواهد بود.
بر اساس این گزارش، می توان گفت که مشکل اصلی بازار مسکن در شرایط کنونی با استفاده از افزایش تولید و عرضه مسکن قابل حل است و سیاست‌های تحریک تقاضا به تنهایی توان حل مشکلات این بازار را ندارد. در شرایطی که رکورد کمترین تولید واحد مسکونی چهل سال گذشته در سال‌های اخیر به ثبت رسیده، توجه به سایر سیاست‌ها بدون توجه به عرضه واحد مسکونی تنها به عنوان مُسکن تلقی خواهند شد».
تجربه دولت‌ها در سال‌های اخیر گواه بر اثرات سوء افزایش رقم تسهیلات خرید است. به عنوان مثال مصوبه دولت نهم در سال ۱۳۸۵ مبنی بر افزایش ۵۰ درصدی وام مسکن، منجر به افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن شد. همچنین افزایش وام خرید در اسفند ماه سال ۱۳۹۴ و رسیدن مبلغ تسهیلات به عدد ۱۶۰ میلیون تومان برای خرید مسکن نه تنها منجر به تحریک تقاضاهای موثر نشد، بلکه موجب تشدید تورم مسکن در سال‌های اخیر شد.
انتهای پیام/
