معمای «نه» بانک ها به تسهیلات مسکن

«نه» بانک‌ها به شارژ مالی مسکن ناشی از «تکلیف بدون پشتوانه» است. بررسی‌ها درباره منشأ «فقر تسهیلات مسکن» نشان می‌دهد، بانک‌ها برای وام‌دهی به بازار مسکن با عدم تعادل بین منابع‌(سپرده‌های کوتاه‌مدت) و مصارف ‌(تسهیلات حداقل ۱۰ ساله) روبه‌رو هستند.

کد خبر: ۶۱۶۲۰

تاریخ: ۳۰ خرداد ۱۴۰۲ - ۱۴:۱۴

آوای نشاط: کمبود مسکن مورد نیاز مردم در کشور و فشار هزینه‌های آن، ارائه تسهیلات بانک‌ها به ساخت‌وساز در این بخش را ضروری کرده است، اما بانک‌ها با وجود تکالیف قانونی، از انجام وظایف خود طفره می‌روند.

بر اساس قانون، بانک‌ها باید سالانه معادل ۲۰‌ درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. در این میان قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی متر دیگری نیز برای اندازه گیری ایفای تعهدات بانکی تعریف کرده است؛ به این ترتیب که شبکه بانکی طبق این قانون با هدف حمایت از بخش مسکن باید سالانه ۳۶۰‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات به این بخش پرداخت کند.

گذشته از موضوع کارشناسی بارها تکرار شده در این زمینه ناظر بر اینکه دولت نباید برای بانک‌ها به عنوان بنگاه اقتصادی تعیین‌تکلیف کند و بدون در نظر گرفتن محدودیت‌ها، پرداخت تسهیلات به یک بخش اقتصادی را بر عهده بانک‌های تجاری بگذارد، واقعیت بخش مسکن با در نظر گرفتن مقیاس مالی و اعتباری این بازار ضرورت اختصاص حداقل ۱۵‌درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن را نشان می‌دهد.

اما گزارش آماری از عملکرد شبکه بانکی نشان دهنده «نه» بانک‌ها به رونق بخش مسکن حتی صرف نظر از پروژه مسکن سازی یک‌میلیونی توسط دولت است. اما سوال اینجاست که آیا این «نه» از سر اجبار بوده یا آنها به اختیار خود ترجیح می‌دهند از مشارکت در تسهیلات دهی بخش مسکن پرهیز کنند؟ به عبارت دیگر باید مشخص شود که بانک‌ها «نمی خواهند» یا «نمی‌توانند» بابت کمک به تامین مالی خرید مسکن، نسبت به پرداخت وام به متقاضیان اقدام کنند.

بررسی ها نشان می‌دهد در بخش ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت، این «نه» بانک‌ها اختیاری نبوده است؛ چراکه بر اساس گزارش رسمی سازمان ملی زمین و مسکن مربوط به آخرین وضعیت ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی توسط دولت، از ابتدای اجرای این پروژه در نیمه دوم سال گذشته تا پایان شهریورماه امسال، تنها حدود ۲۰۰‌ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده است.

آمار پروانه های ساختمانی در واقع نشان دهنده آمار تعداد واحدهایی است که استحقاق دریافت وام را پیدا کرده است. شبکه بانکی تنها به پروژه هایی وام پرداخت می‌کند که مراحل اولیه آن به‌خصوص صدور پروانه ساختمانی طی شده باشد و با این وصف نمی‌توان ادعا کرد حجم ساخت‌وساز از آمار تسهیلات دهی جلوتر است. طبعا در شرایطی که فقط حدود یک پنجم از برنامه یک سال اول مسکن سازی دولت محقق شده، انتظار نمی‌رود بانک‌ها سهم بیشتری از تسهیلات این ابرپروژه دولتی را پرداخت کرده باشند.

یک کارشناس ارشد امور بانکی معتقد است با توجه به اینکه تسهیلات‌‌دهی در بخش مسکن برای بانک‌های دولتی و تجاری فاقد توجیه و صرفه اقتصادی است، سیاستگذار باید با اتخاذ سه راهکار کلیدی ضمن فراهم کردن زمینه کمک به تامین مالی پروژه‌های انبوه‌‌سازی مسکن، بانک‌ها را به مشارکت در تسهیلات‌‌دهی در این بخش ترغیب کند.

صابر عسگرپور با اذعان به اینکه تسهیلات‌‌دهی در بخش مسکن برای بانک‌ها به لحاظ اقتصادی توجیه‌‌پذیر نیست، توضیح داد: در حال حاضر قیمت تمام‌شده پول برای بانک‌ها بالاست و به این رقم هزینه امور اداری نیز افزوده می‌شود. به این ترتیب در نهایت هزینه تامین منابع برای بانک‌ها رقم قابل توجهی است که با نرخ سود بانکی تناسبی ندارد.

وی افزود: نه تنها این ناهمخوانی در نرخ سود بانکی با هزینه تمام‌شده تامین پول مساله‌‌ساز است، بلکه عدم تطابق سررسیدها نیز موضوع دیگری است که بانک‌ها نمی‌توانند بدون توجه به آن، به فعالیت‌‌های اقتصادی مختلف ورود کنند. در حال حاضر سررسید منابع بانک‌ها که عمدتا از محل سپرده‌هاست، کوتاه‌‌مدت و با نرخ بازدهی پایین است. این در حالی است که ماهیت تسهیلات مسکن (سررسید مصارف) بلندمدت است.

بی‌توجهی چند دهه‌ای بانک‌ها به بخش مسکن

آمارها نشان می‌دهند که بانک‌ها اغلب زیر بار تسهیلات دهی به بخش مسکن نرفته و از تکالیف قانونی خود سرباز زده‌اند و در مواردی که این تسهیلات اعطا شده نیز بخش اندکی از قیمت مسکن را پوشش داده، به طوری که ارزش وام به نسبت قیمت مسکن طی دهه‌ی ۹۰ به طور میانگین ۲۴ درصد بوده در حالی که این نسبت در بیشتر کشورها بالای ۷۰ درصد و در اتحادیه اروپا به طور میانگین ۸۰ درصد است.

همچنین نسبت تسهیلات مسکن به کل تسهیلات شبکه بانکی نیز به صراحت نشان می‌دهد که بخش مسکن در جذب تسهیلات از بانک‌ها توفیق چندانی نداشته است؛ چراکه این نسبت در بیش از دو دهه زیر ۱۰ درصد بوده و در سال ۱۳۹۸ به کمترین میزان خود یعنی ۰.۴ درصد رسیده است.

رقم اندک سهم تسهیلات بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی در ایران در حالی است که در برخی کشورها این رقم حدود نیمی از تسهیلات شبکه بانکی آن‌ها را تشکیل می‌دهد؛ چنانکه در سویس این عدد ۴۸.۸ درصد است.

بر اساس این گزارش، سهم وام مسکن از کل تسهیلات در شبکه بانکی به پایین ترین سطح در همه سال های گذشته رسید. تازه ترین گزارش از سهم بخش های مختلف اقتصادی از تسهیلات بانکی حکایت از آن دارد که در دو ماه اول امسال سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به ۸/ ۳ درصد سقوط کرده است.

این سهم در بدترین شرایط بازار به طور معمول به زیر ۵ تا ۶ درصد نمی رسید اما اکنون شرایط بازار مسکن به نحوی تغییر کرده که به کاهش شدید سهم تسهیلات پرداختی این بخش توسط شبکه بانکی انجامیده است.

پایین بودن سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی فی نفسه رخداد جدیدی نیست و در بیش از یک دهه گذشته همواره وجود داشته است. با این حال بررسی روند تغییرات این سهم در شبکه بانکی نشان می دهد شرایط این روزها با تمام سال های گذشته تفاوت دارد.

بررسی ها نشان می دهد بهترین دوره شارژ مالی بخش مسکن نیمه اول دهه ۸۰ بوده که بخش مسکن به طور متوسط در آن سال ها یک چهارم از تسهیلات پرداختی توسط بانک ها را به خود اختصاص داده بود. نیمه دوم دهه ۸۰ به دلیل همزمانی با یکی از دوره های جهش قیمت ملک که از سال ۸۶ آغاز شد و از طرفی رقم وام مسکن بدون تغییر و ترمیم باقی ماند، سهم مسکن از تسهیلات بانکی قدری کاهش پیدا کرد. به این ترتیب میانگین این سهم در نیمه دوم دهه ۸۰ به حول و حوش ۱۹ درصد رسید اما باز هم شرایط بخش مسکن نسبت به دهه ۹۰ به مراتب بهتر بود.

لزوم استفاده از تسهیلات بانکی در تولید مسکن

بنا بر آمارها، نیاز کشور به ساخت مسکن بیش از ۶ میلیون واحد است که به دلیل کم‌کاری‌های دولت گذشته، بر روی هم انباشته شده و هزینه آن را مردم با افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها پرداخت می‌کنند.

به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، بخش خصوصی ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن در ایران را انجام می‌دهد و طی دهه‌های گذشته بین ۳ تا ۵ درصد توسط دولت حمایت و احداث شده است. همواره طی پنج دهه گذشته نیز کمبود مسکن داشتیم. علت این است که در گذشته دولت نتوانسته بسازد و نتوانسته تسهیل‌گری کند. بخش خصوصی هم هیچ‌یک از ابزارهای مالی که سال‌هاست دنیا از آن‌ها استفاده می‌کند در اختیار نداشته است. سازندگان با دست خالی و مقداری منابع خودشان ساخت‌وساز کرده‌اند و کارها را پیش برده‌اند.

با ورود بخشی از منابع بانک‌ها به ساخت مسکن، گره‌های زیادی در کشور باز خواهد شد؛ چراکه اولاً ساخت مسکن با صنایع متعددی در ارتباط است و ورود منابع به این بخش خودبه‌خود بخش‌های زیادی را فعال خواهد کرد و زنجیره تأمین مالی شکل خواهد گرفت که نیاز تولیدی‌ها به تسهیلات بانکی را کاهش خواهد داد.

ثانیاً جریان یافتن منابع بانکی در تولید و بخش حقیقی اقتصاد منجر به رشد اقتصادی و کاهش اثر مخرب نقدینگی بالا در کشور خواهد شد که طی سالیان گذشته همواره به میزان آن افزوده شده و در قالب تورم به مردم زیان رسانده است. حال آنکه با این کار علاوه بر کاهش اثر تورم، مردم با صاحب خانه شدن نیز سود می‌برند.

به نظر می‌رسد بانک‌ها تمایلی برای مشارکت در یکی از مهم‌ترین پروژه‌هایی که سود آن مستقیماً به مردم می‌رسد و بخش زیادی از فشاری که بر دوش مردم است را برمی‌دارد، ندارند و قصد دارند همچنان رویه‌ پیشین خود در ارائه تسهیلات به نزدیکان و شرکت‌های زیرمجموعه‌ی خود و نیز شرکت‌های بزرگ با ریسک نکول بالا و بدون اعتبارسنجی را ادامه دهند هرچند این کار به ضرر مردم و پیشرفت کشور تمام شود.

انتهای پیام/